Der Kauf einer Wohnung oder der Bau eines Hauses in Verbindung mit einem Erbbaurecht kommt in Deutschland nicht sehr häufig vor. Branchenexperten vermuten, dass die Quote bei etwa fünf Prozent der Wohnimmobilien liegt. Dabei würde dieses Konstrukt und insbesondere eine marktgerechte Anpassung des Erbbauzinses den Städten und Gemeinden die Möglichkeit bieten, sehr effektiv etwas gegen die Wohnungsnot zu tun. Was es beim Erbbaurecht zu beachten gibt, zeigt Ihnen die publity AG. Die publity AG ist ein seit 1999 am Markt etablierter Finanzinvestor für Gewerbeimmobilien.
Deshalb gibt es das Erbbaurecht
Seit 1919 gibt es das Erbbaurecht in seiner heutigen Form, wobei der Grundgedanke darin besteht, das Eigentum am Boden vom Eigentum am Gebäude zu trennen. Damit sollte insbesondere in den Wiederaufbaujahren nach dem Ersten Weltkrieg einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten, die sich ein Grundstück nicht leisten konnten, die Möglichkeit gegeben werden, darauf ein Haus zu bauen und zu wirtschaften. Anstelle eines Kaufpreises muss der Erbbauberechtigte dem Erbbaurechtsgeber eine jährliche Pacht zahlen. Die Laufzeit des Vertrags kann variieren; in vielen Fällen wurden 99 Jahre als Obergrenze festgelegt. „Auch die Pachtverträge sind sehr unterschiedlich,“ betont Frank Schneider, CEO der publity AG. Dies gilt sowohl für die Pachtpreise als auch für die Preisanpassungsmöglichkeiten. So waren Erbpachtverträge ohne eine nachträgliche Pachtanpassung aufgrund der üblichen Inflationsraten für den Hauseigentümer immer ein günstiges Angebot.
Lohnt es sich überhaupt?
Diejenigen, die an dieser Stelle ein klares Urteil erwarten, werden enttäuscht sein. Nicht etwa weil wir es nicht wissen oder nicht bewerten können. Der Erbbaurechtsvertrag ist lediglich einfach konstruiert. Allerdings hängen die inhaltlichen Festlegungen von sehr vielen heterogenen Komponenten ab, so dass wir diese Frage eigentlich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall im Zusammenhang mit dem jeweiligen Erbbaurechtsvertrag betrachten können. Außerdem gibt es im Hintergrund der Verträge zahlreiche Regelungen, die von der Rechtsstellung des Grundstückseigentümers und seiner möglicherweise bestimmenden Satzung oder von kommunalen Entscheidungen abhängen. Gäbe es diese weiteren Regelungen nicht und wäre der kurzfristige Gewinn die aktuelle Triebfeder der Erbbaurechtsgeber, würden sie den Hauseigentümer am Ende der Laufzeit mit zwei Dritteln des Wertes entschädigen und das Haus zusammen mit dem Grundstück verkaufen. Dieses Vorgehen ist jedoch bisher nicht zu beobachten.
Müssen Sie Grunderwerbssteuer zahlen?
Tatsache ist, die Grunderwerbsteuer wird auch für ein Grundstück fällig, das man nicht besitzt. Insbesondere zahlen Sie in diesen Fällen Grunderwerbsteuer für die Nutzung eines Grundstücks. Berechnungsgrundlage ist immer der jährliche Erbbauzins, der je nach Restlaufzeit des Erbbaurechts mit einem Faktor nach einer so genannten Vervielfältigertabelle multipliziert und auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Je nach Lage können so zwischen 5.000 und 20.000 Euro Grunderwerbsteuer für ein neu geschaffenes Grundstück zusammenkommen. Ärgerlich wird es meist nur, wenn man nicht damit gerechnet hat. In der Regel sollte der Notar dies als Teil seiner Pflichten erläutern. Er wird dies auch tun, aber es wird kaum je thematisiert oder nachgelesen.
(FE)
